Итак, если вы нашли подходящих вам по всем параметрам риэлторов – то все вопросы, связанные с проверкой документации и оформлением сделки, она возьмет на себя. Но если вы решили искать жилье самостоятельно, то важно знать следующие моменты.
Процедура оформления купли – продажи квартиры
Приобретение квартиры оформляется договором купли – продажи, заключаемым между продавцом квартиры и покупателем. Самым главным условием действительности договора купли – продажи является его государственная регистрация в Управлении Росреестра по месту нахождения приобретаемого жилья. Только после регистрации договора право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю.
Законодательство установило простую письменную форму для договора купли – продажи квартиры, однако, многие стороны предпочитают удостоверять данный договор нотариально. Следует помнить, что нотариальное удостоверение договора зависит исключительно от желания сторон, при этом оно ни в коем случае не заменяет собой и не отменяет необходимости государственной регистрации договора.
В договоре купли – продажи квартиры обязательно должны быть указаны:
- документы, подтверждающие, что продавец является собственником квартиры
- основные характеристики продаваемого/приобретаемого жилья (общая площадь, количество жилых комнат и т.д.)
- цена по которой квартира продается/покупается и форма оплаты (наличными, безналичными платежами и т.п.)
- имеются ли на квартиру какие-либо права у третьих лиц, а так же не находится ли квартира под арестом
- какая из сторон несет расходы по оформлению квартиры
- в какой срок продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней и принадлежащих ему предметов
Так же к договору купли – продажи квартиры должен прилагаться передаточный акт, на основании которого продавец передает, а покупатель принимает квартиру. Передаточный акт подписывается обеими сторонами.
Документы, предъявляемые продавцом покупателю квартиры
Как уже было сказано выше, процедура приобретения квартиры заключается в подписании сторонами договора купли-продажи и его последующей регистрации. Однако, до того как данный договор будет заключен, покупатель имеет право и должен потребовать от продавца предоставления ряда документов, содержание которых может повлиять на решение покупателя пробрести данное жилье.
1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на данную квартиру. Кроме того, продавец обязан представить документы, указанные в свидетельстве, в качестве документов – оснований (договор купли – продажи, дарения и т.д.). Если квартира приобреталась до 1998 года, то свидетельство не требуется, можно представить только документы – основания.
2.План БТИ квартиры. Это план необходим для того, чтобы выяснить, производилась ли в квартире перепланировка, а если производилась, то была ли она согласована с надлежащими органами и зарегистрирована в Управлении Росреестра. Особенно это важно знать, если при перепланировке были затронуты несущие конструкции. Если согласования и регистрации не было, то впоследствии, покупатель сам должен будет разрешать проблемы, связанные с несанкционированной перепланировкой.
3.Выписка из домовой книги. Только имея на руках выписку из домовой книги, вы точно будете знать, кто еще, кроме продавца зарегистрирован в данной квартире. Это очень важно выяснить заранее, так как впоследствии, уже после приобретения квартиры, с выпиской данных лиц могут возникнуть проблемы. Хотя в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, на практике часто с выпиской возникают серьезные проблемы. Даже если в договоре будет указано, что прописанные лица обязаны в конкретный срок выписаться из квартиры, они могут этого и не сделать, так как члены семьи продавца не подписывают договор купли – продажи квартиры, и, следовательно, могут считать себя не обязанными выписаться.
4.Нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение купли – продажи. Данный документы обязателен в том случае, если продавец состоит в браке. Если же продавец развелся менее трех лет назад (срок исковой давности по имущественным спорам между бывшими супругами составляет три года), то нелишним будет поинтересоваться, разрешены ли все имущественные споры в отношении данной квартиры между бывшими супругами (если продаваемое жилье было приобретено супругами в период брака, но не в качестве дара или наследства).
5.Доверенность предъявляется продавцом в том случае, если его интересы представляет доверенное лицо. В доверенности должны быть указаны:
- её срок, в течение которого она действительна (если срок не указан, доверенность действительна один год с момента выдачи)
- дата составления (отсутствие даты влечет недействительность доверенности)
- право представителя по доверенности совершать отчуждение (либо только данной квартиры, либо вообще любого другого имущества продавца)
- право представителя получать денежные средства от имени продавца (если в доверенности такое право не указано, то покупатель должен передавать денежные средства за квартиру только продавцу и только под расписку)
6.Согласие органов опеки и попечительства на совершение купли – продажи квартиры требуется в том случае, если собственником квартиры (доли квартиры) является несовершеннолетний ребенок. При отсутствии такого разрешения, договор может быть признан недействительным.
Кроме всех вышеперечисленных документов, при приобретении квартиры, покупатель может самостоятельно уточнить, некоторые детали, касающиеся будущей сделки. Например, выяснить, не отчуждена ли данная квартира, не заложена ли она или подарена, не находится ли в аренде, не состоит ли под арестом и т.д. Для получения данных сведений необходимо обратиться в Управление Росреестра, и, заплатив госпошлину, получить соответствующую выписку из реестра о приобретаемой квартире.
Таковы основные общие моменты, касающиеся приобретения квартиры на рынке вторичного жилья. Безусловно, в каждой конкретной сделке имеются свои собственные нюансы, но соблюдая перечисленные выше правила, можно значительно обезопасить себя при заключении договора купли – продажи квартиры.